7월 24, 2023
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빌라 시세 빨리 파악하는 방법

  1. 2011년 이전 빌라시세 파악 : 발코니 확장면적 없어서 5분도 안 걸림
  2. 2011년 이후 빌라시세 파악 : 전용면적 + 발코니 확장면적 = 실사용면적 기준으로 파악
  3. 구옥빌라에 주차공간이 없다면 신축빌라와 단가 비교 시 반영
  4. 아래에서 자세히 확인하세요

 

부동산 구매 기본은 무엇일까요?

부동산은 판매 가격이 정해진 공산품관 다르게 해당 부동산 시세가 써 있질 않습니다. 부동산 구매에 기본은 내가 사려는 물건의 시세를 알아보는 것입니다. 서울 부동산 투자 시 물건을 시세보다 비싸게 구매하면 투자 수익이 낮아집니다. 오늘은 그중 빌라 시세 알아보겠습니다.

 

2011년 이전 빌라 시세 파악하기

빌라는 크게 2011년 이전 빌라와 2011년 이후 빌라로 나눌 수 있습니다. 2011년식 이전 빌라는 발코니 확장 면적이 없어서 건축물 대장, 등기사항전부증명서에 있는 면적이 실제 면적입니다. (이 경우 시세 파악 간단)

예를 들어, 셀프 인테리어하려는 신혼부부가 있습니다. 서울 화곡동 오래된 빌라를 사서 저렴한 셀프 인테리어 한 뒤에 살고 싶습니다. 신혼부부는 태어날 애기도 생각해 방 3개이며, 지은 지 15년~25년 된 빌라를 사서 리모델링 계획을 잡았습니다. 대략 1994년~2004년식 빌라를 알아보면 됩니다.

 

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 들어갑니다.

 

구매 예정 지역인 화곡역과 우장산역 사이 중 화곡 푸르지오 아파트 기반시설을 쓸 수 있는 지역으로 조회합니다. 2011년식 이전 빌라 중 방 3개가 나오려면 전유면적(=전용면적)이 40 후반에서 60 초반이어야 합니다. 그리고 사례를 정리합니다.

 

화곡역 빌라 매매 시세

건축연식 전용면적 (m2) 해당층 거래가격 거래단가
2002 43.63 3 16700만원 382만원
2001 84.85 2 23000만원 271만원
2001 61.92 3 22000만원 355만원
1994 45.84 1 15500만원 338만원
2002 57.04 1 21000만원 368만원
2002 51.80 2 18400만원 355만원
2003 52.58 2 19500만원 370만원
2003 52.58 5 17000만원 323만원
1994 57.62 4 19500만원 338만원

 

360만원 단가는 평층 기준이며, 벌써 시세 파악이 끝났어요.

2000년식 내외 빌라의 제곱미터당 단가가 360만원 내외입니다. 1층은 사생활 보호가 어렵고, 2000년식 내외 빌라는 엘리베이터가 거의 없어서 5층은 걸어 다니기 힘들어 단가 낮은 면이 있습니다.

부동산에서 집 보러 가기 전에 이 작업을 해도 되고, 집을 보고 온 다음에 해서 계약 전 금액을 판단하셔도 되는데, 현장 가기 전을 추천합니다. 그래야 마음에 들면 조사한 시세대로 금액 네고를 해볼 수 있어요. 구매 생각 중인 빌라의 비슷한 연식, 비슷한 면적 사례들을 정리하면 시세를 바로 파악할 수 있습니다.

 

화곡역 빌라 전월세 시세

실거래가 공개 시스템은 매매가격과 전월세 시세도 알 수 있습니다. 매매가 2억3천5백인데 전세는 1억9천5백, 월세는 보증금 5000만원에 월세 60만원 수준이네요. 내 투자 물건을 찾을 때도 상당히 유용하겠죠.

 

이렇게 2011년 이전에 빌라 시세 찾는 법은 이것으로 끝입니다.

 

2011년 이후에 준공된 빌라 시세 파악하기

정확한 변동되는 시기는 2010년 말입니다. 약 2011년 이후 준공된 빌라 대부분은 발코니 확장할 수 있게 토지를 최대한 사용하여 지어졌습니다.

 

발코니와 베란다 차이

발코니와 베란다 구분은 아래 그림과 같습니다.

 

발코니 확장은 합법, 베란다 확장은 불법.

베란다는 보통 주거지역에 일조권 보장 때문에 생겼고, 2011년 이후 빌라는 합법적인 발코니 확장 부분이 있습니다. 문제는 건물마다 발코니 확장 부분의 면적이 다르다는 점입니다. 건축주 설계 방법, 합법적인 확장 면적 뽑는지에 따라서 다르게 됩니다.

2011년 이전 빌라처럼 전용면적만 나눠선 시세 파악하기 힘듭니다.

 

화곡동 빌라 시세

2011년 이후 준공됐으며, 신축 수준의 빌라를 구매하고 싶은 분들은 아까 방식대로 신축빌라 거래 단가를 정리하세요. 대략 2017년 전후의 빌라 시세를 적어 봤더니 제곱미터당 600만원 내외입니다.

 

건축연식 전용면적 (m2) 해당층 거래가격 거래단가
2016 46.32 3 25400만원 548만원
2016 43.52 4 25000만원 574만원
2017 46.06 3 29000만원 629만원
2017 50.05 2 27800만원 555만원
2015 49.06 4 28000만원 570만원
2015 49.06 5 28000만원 570만원

 

2011년 이전 보단 단가가 제곱미터당 240만원이나 높습니다. 빌라 노후도 때문만은 아니고 신축빌라는 발코니가 확장된 면적이 가격으로 포함되어서 그렇습니다. 아래 도면을 봐주세요.

 

발코니 확장 면적

 

그림에서 발코니 확장 부분은, (확장형) 발코니라고 적혀 있으며 이 부분은 전용면적에 포함되어 있지 않습니다. 발코니 확장 면적이 대략 21.6 제곱미터이며, 등기사항전부증명서에 전용면적이 45제곱미터라고 쓰여 있으면 둘을 더해 실제 사용 면적은 66.6 m2가 됩니다.

실제로 서울 시장에선 사용할 수 있는 모든 면적을 포함해 거래가 되는데, 등기에는 전용면적만 표시되니 매매 가격으로 나누면 단가가 올라가는 그런 원리입니다.

 

구옥빌라 vs 신축빌라 단가 비교

구옥빌라와 신축빌라의 단가를 비교하려면 구옥빌라의 “전용면적당 단가”와 신축 빌라의 “전용면적 + 확장면적”을 합한 실사용 면적의 단가를 비교합니다. 노후도에서 조금 차이가 나면서 비슷해야 합니다.

 

구옥빌라 전용면덕당 단가 + 노후도보정

=

신축빌라의 실사용면적당 단가 (전용면적 + 확장면적)

 

노후도는 인테리어를 통해 새것처럼 만드는 비용을 따져 보정합니다. 개인적으론 제곱미터 당 단가로 60만원을 벗어나면 안 될 것 같습니다. 제곱미터당 60만원이면 평당 200만원인데 이 돈이면 새집처럼 리모델링할 수 있어요. 하지만 우리가 모든 물건의 도면을 보면서 단가를 맞출 순 없어요.

그러니 부동산 매물 보러 갈 땐, 구옥빌라 시세파악하듯 본인이 원하는 지역의 신축빌라 단가를 미리 숙지하세요. 그 뒤에 느낌상 싼 것 같다, 혹은 제값을 줘도 괜찮은 입지의 물건 같다,라는 판단을 하세요.

그리고 계약서 쓰기 전에 매도인이든, 신축빌라라면 분양사무실이든 해당 건물 도면을 요청하세요. 매도인은 동사무소, 신축빌라라면 분양 사무실에 비치해 놓고 있습니다.

확장 면적 다 더해 보고 단가로 비교해봤는데도 괜찮다는 생각이 들때 물건을 구매하면 착오가 없습니다 오늘은 빌라시세 빠르게 알아내는 방법을 알아보았습니다.