경매의 낙찰가가 감정가를 뛰어넘을 정도로 아파트의 경쟁이 치열합니다. 이럴 때 경쟁이 조금 덜한 공매에 도전해 보는 것도 해결 방법이 될 수 있습니다. 다만, 공매는 몇 가지 더 체크해봐야 할 사항들이 있으니 더욱 철저하게 공부해야 한다는 사실을 잊지 마세요. 그리고 공매는 인도명령제도가 없어 명도기간이 다소 길어질 수 있는 부담이 있기도 합니다. 이런 점이 경매에 비해 공매의 경쟁률이 낮다는 장점이 될 수 있답니다.
온비드 공매 종류
압류재산
온비드 공매에서 가장 많은 물건을 매각하는 압류재산 공매는 공과금기관장(국민건강보험, 국민연금보험, 고용 및 산재보험 기관장), 지방자치단체장, 세무서장 등 납부되지 않은 세금 또는 공과금을 강제징수하기 위해 체납자 소유의 재산을 압류한 후에 한국자산관리공사에 매각대행 의뢰한 재산을 말합니다.
KEMCO에서 체납자의 부동산을 평가하여 공고 후 배분절차까지 전 과정을 공개경쟁 입찰 방식으로 진행하며, 월요일부터 수요일까지 입찰을 진행하고 목요일 결과를 발표합니다.
1회 유찰 시 10%씩 차감하여 일주일 간격으로 진행하며, 최저가격 50% 유찰 이후에는 공매 위임기관의 결정에 따라 진행합니다.
압류 재산은 근린생활시설 취득 시 부가가치세를 납부하지 않고, 토지거래허가구역 내 허가 없이 취득이 가능하다는 장점이 있습니다. 압류 재산의 낙찰가격에서 먼저 배분되는 임금채권을 포함한 조세채권으로 인해 대항력 있는 선순위임차인의 보증금액에 대해 인수되는 경우가 있으니 주의가 필요합니다.
수탁재산
금융기관이 연체 대출금을 회수하기 위해 법원경매를 통해 금융기관의 명의로 낙찰한 비업무용 재산, 공공기관 소유의 비업무용 재산, 양도소득세 감면대상 물건에 대한 공매가 있습니다.
신탁재산
담보신탁 후 대출연체 시 신탁사에서 KAMCO에 매각 의뢰를 한 종류입니다. 낙찰되지 않을 경우, 온비드에서 검색되지 않으므로 신탁사 홈페이지 공매물건 메뉴에서 검색하면 됩니다. 이외에도 국유재산, 공유재산 등 국가나 지방자치단체 소유 부동산에 대한 공개 입찰이 있습니다.
온비드 공매 배분순위
- 1순위: 공매체납처분비
- 2순위: 임금채권(근로복지공단 압류), 최우선변제(소액임차인)
- 3순위: 당해세(해당 부동산 주소지의 국세 중 상속세, 증여세 등, 지방세 중 재산세, 자동차세 등)
- 4순위: 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기 등의 담보물권, 대항력과 확정일자가 있는 임차인, 당해세 외 조세)
- 5순위: 일반임금채권
- 6순위: 담보물권보다 늦은 조세채권
- 7순위: 의료보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료
- 8순위: 일반채권
여기서 주의해야 할 것은 임차인의 보증금을 인수할 수 있는 경우가 발생할 수 있으니 1순위부터 4순위까지는 꼭 숙지하고 있어야 합니다.
입찰 부동산에 당해세가 있는 경우는 법정기일과 관계없이 무조건 3순위이며, 조세채권은 법정기일이 기준이 됩니다. 임금 채권의 경우도 무조건 2순위가 될 수 있습니다.
공매가 경매보다 어려운 점은 등기부등본을 통해 권리분석을 해도 눈에 보이지 않은 것들이 존재하기 때문입니다. 임차인이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고 확정일자가 있다 하더라도 배분순위가 늦어질 수 있기 때문에 공매를 입찰할 때 꼭 충분한 공부가 필요합니다. 확인하고 또 확인해서 안전한 물건이라고 판단이 될 때 입찰을 하여야 합니다.
온비드 공매 체크사항
공매는 등기부등본상의 권리분석을 마쳤더라도 추가로 체크해야 할 사항들이 있습니다.
일반적으로 조세채권, 당해세, 임금채권에 대해 필수적으로 체크해야 합니다. 조세 채권은 법정기일을 기준으로 합니다. 법정기일이란 해당 조세의 신고일 또는 납세고지서 발송일이 됩니다. 등기부등본에 기입된 압류일자가 아닌 법정기일을 기준으로 한다는 점을 꼭 기억해 두세요.
임차인보다 선순위 날짜부터 임차인의 대항력 발생 날짜까지 금액을 입찰 전 미리 계산해야 합니다. 그리고 당해세는 매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금으로 송파구에 위치한 부동산이라면 송파세무서에 전화하여 당해세에 속하는 금액을 알아보아야 합니다.
등기부등본을 보고 압류기관이 송파세무서라면 당해세일 가능성이 높습니다. 마지막으로 압류일자와 관계없이 항상 2순위인 임금채권(최종 3개월 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금)이 있습니다.
이는 근로복지공단이 압류기관이 됩니다. 등기부등본에 근로복지공단의 압류가 기입된 경우에는 우선변제가 되는 임금채권인지 확인 후 그 금액을 계산한 뒤 입찰을 해야 합니다.
예를 들어 말소기준권리는 2002년 10월 10일, 임차인의 전입과 확정일자는 2000년 5월 5일, 근로복지공단의 압류는 2007년 12월 12일이라면 임차인의 우선변제금을 전부 변제받지 못해 추가로 인수해야 하는 경우가 생길 수 있다는 것입니다.
따라서 등기부등본에 근로복지공단, 세무서 등이 있다면 입찰 전 확실하게 체크하시길 바랍니다. 성공하는 경매, 공매 공부가 되셨으면 좋겠습니다.